旅游景區(qū)商業(yè)規(guī)劃如何做?

隨著我國旅游業(yè)整體呈現(xiàn)從觀光向休閑度假轉型的趨勢，旅游區(qū)必將需要更多元、更豐富、更有特色的旅游商業(yè)，以滿足休閑度假游客的多元旅游消費需求。旅游商業(yè)將是中國旅游業(yè)新的投資重點，商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達在全國布局萬達旅游城，也是一個信號。

旅游商業(yè)不同于傳統(tǒng)城市商業(yè)，最大區(qū)別在于服務對象以游客為主，滿足需求以旅游過程中的消費需求為主，更注重特色性、主題性乃至休閑性。做好旅游商業(yè)，需遵循一些商業(yè)的基本邏輯，更需結合旅游體驗的特點，如下六方面是必須把控好的重要因素。
 

一、旅游景區(qū)商業(yè)定位——做在哪、做給誰、滿足什么需求?

定地址： 城市旅游商業(yè)較之景區(qū)旅游商業(yè)更易成功，目的型較之依托型的旅游商業(yè)更易成功，旅游吸引力強的旅游區(qū)的商業(yè)較之吸引力弱的旅游區(qū)的商業(yè)更易成功;若在城市，交通便利是第一要素，要么在市中心，要么臨近地鐵或交通要道; 若在旅游區(qū)，則旅游區(qū)對游客的吸引力是第一要素。

定客群： 若是依托型，其所依托的旅游景區(qū)或度假區(qū)的客群即為核心客群;若是目的型，其自身旅游吸引力所面向的客群即為核心客群。

定功能： 旅游商業(yè)的獨立性越強，功能越復合;游客的停留時間越長，功能越復合;觀光景區(qū)較之度假區(qū)的旅游商業(yè)，購物功能更突出;城區(qū)較之旅游區(qū)的旅游商業(yè)，餐飲休閑更突出，如萬達旅游城，餐飲占50%。

二、旅游景區(qū)商業(yè)特色——商業(yè)也是吸引物

商業(yè)跟著景點走：旅游商業(yè)區(qū)內也要有旅游吸引物，尤其目的地型的旅游商業(yè)，也需有自己的旅游吸引物，如博物館、特色景觀、歷史遺存或傳統(tǒng)活動等。

商業(yè)本身應有鮮明的主題文化：這是旅游商業(yè)區(qū)別于一般商業(yè)的關鍵所在，商業(yè)本身也是旅游吸引的一部分，也是為游客創(chuàng)造獨特體驗的一部分，主題性一般表現(xiàn)在建筑、景觀、業(yè)態(tài)、活動等方面。如代表性的地域建筑或歷史建筑、表現(xiàn)傳統(tǒng)文化或主題特點的業(yè)態(tài)(如老字號)等。

濱水商業(yè)很受青睞：尺度適宜、品質較好的水系是旅游商業(yè)的有力加分項，且多適合設置休閑業(yè)態(tài)。雖然城市購物中心中，陰陽街幾乎必死無疑，但旅游商業(yè)中，只要濱水，陰陽街也會倍受青睞，且水系、主街往往是古城古鎮(zhèn)類旅游商業(yè)發(fā)展的主要脈絡。

三、旅游景區(qū)商業(yè)規(guī)模——不是越大越好

總體商業(yè)規(guī)模：旅游商業(yè)既需要一定的商業(yè)集聚，以形成對游客的吸引;又不能盲目求大，旅游的不穩(wěn)定性使得對旅游商業(yè)規(guī)模需慎重，需依據(jù)基本可保證的游客規(guī)模和游客消費力而定。一般來說，不同類型適宜的規(guī)模也不同：旅游商業(yè)的獨立性越強，可支撐規(guī)模相對越大;城市旅游商業(yè)，日客流量1-10萬，3-6萬平米商業(yè)面積是較佳規(guī)模;目的地型的旅游區(qū)旅游商業(yè)，年游客量在200萬以上，1-2萬平米商業(yè)面積是較佳規(guī)模;依托型的旅游區(qū)旅游商業(yè)人均規(guī)模則更小。

業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模：商業(yè)店鋪單體面積不要盲目求大，一般而言，購物、美食類業(yè)態(tài)，小店鋪是王道;品質餐飲、主題客棧類的業(yè)態(tài)，則更適合院落。 不同業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)模對總體游客支撐要求也不同，如購物類需要更大量的游客支撐，休閑類需要更長停留時間或重復消費的游客支撐。
 

四、旅游景區(qū)商業(yè)空間——人性化的空間尺度

橫向發(fā)展比縱向發(fā)展受歡迎：旅游商業(yè)多以街區(qū)、街巷形式存在，建筑一般不超過3層，經(jīng)營基本集中在一層，尤其購物，二三層以餐飲休閑或住宿為主。

道路不是越寬越好：寬高比控制在1左右(0.5-2之間)較為理想，這時游客在此空間中不會感覺壓抑也不至于空曠。寬度一般不小于6米，但也不宜過寬，一般以20-30米為宜。由于歷史和風格的原因，古城古鎮(zhèn)和旅游小鎮(zhèn)的旅游商業(yè)街一般較窄，而都市型旅游商業(yè)街較寬。

長度不是越長越好：城市商業(yè)街中，通常有效長度約600米，在遮蔽雨雪的環(huán)境中有魅力的街道長度為750米，步行10分種;人工條件下比較有魅力的長度可達1500米，步行20分鐘。旅游商業(yè)中，由于游覽休閑性質，游客可接受較長一些的長度，但對節(jié)奏和特色的要求更高，需通過節(jié)點廣場、特色景點、休憩設施等方式來提供更好的體驗。

五、旅游景區(qū)商業(yè)動線——合理的游客動線也是美好體驗

人流快速導入：通過數(shù)量足夠且選址合理的停車場設置、出入口設置以及人車動線分離等措施，使游客能便捷舒適的進入旅游商業(yè)主要空間，這是重要前提。

動線清晰：主線清晰簡單，如古鎮(zhèn)旅游商業(yè)一般都只有一條主街，多條小街巷都依附于主街;主要線路最好形成環(huán)線，避免游客走重復的路。

視線通透：讓游客可以一次看到較多的店鋪或商業(yè)空間，刺激消費欲望，營造好的旅游商業(yè)氛圍。

讓商鋪的曝光率最大化：不能留有死角，游線末尾或偏僻處可設置旅游商業(yè)主力店或旅游景觀節(jié)點以吸引游客，也可設置住宿或對私密性要求較高的業(yè)態(tài)。

六、旅游景區(qū)商業(yè)運營——旅游商業(yè)成敗的關鍵

商業(yè)培育關鍵在于旅游吸引力：傳統(tǒng)城市商業(yè)的培育期最少兩三年，逐漸聚集人氣;而旅游產(chǎn)品(尤其是遠離城市的)一般前期需快速引爆，否則就死。所以，旅游商業(yè)的培育關鍵在于其旅游產(chǎn)品的吸引力塑造和營銷推廣。若是依托型旅游商業(yè)，其所依托的旅游區(qū)的人氣培育是關鍵基礎;若是目的地型旅游商業(yè)，其特色商業(yè)本身的培育至關重要。

出租為主：傳統(tǒng)城市商業(yè)的合理運營方式是出租為主甚至只租不售，以便控制業(yè)態(tài)，保證持續(xù)經(jīng)營。旅游商業(yè)，由于其附加了旅游吸引的因素，其業(yè)態(tài)整體控制和管理更為重要。這要求投資商有較大的資金實力和旅游商業(yè)的經(jīng)營管理能力。

先招商后建設：這是傳統(tǒng)商業(yè)的合理操作，對于旅游商業(yè)，同樣適用。只是旅游商業(yè)的商家體系目前還遠不如傳統(tǒng)商業(yè)的成熟，招商的難度相對更大。

在景區(qū)商業(yè)規(guī)劃設計中，景區(qū)的商業(yè)產(chǎn)權權屬非常重要，景區(qū)自有物業(yè)或私人物業(yè)的產(chǎn)權屬性，都會影響到商業(yè)的布局、規(guī)模、商業(yè)氛圍的創(chuàng)建，同時影響到管理運營的業(yè)態(tài)組成、品牌、文化特性和體驗性、管理、運營模式、營銷，因此，在景區(qū)商業(yè)規(guī)劃設計中，首先必須弄清楚景區(qū)的商業(yè)產(chǎn)權權屬，如果權屬屬于自有物業(yè)，可以采用集中的商業(yè)布局，形成自身的品牌形象，而私人業(yè)權就要甄別出可發(fā)展旅游商業(yè)的部分。

其次應當根據(jù)游客規(guī)模與消費水平確定商業(yè)規(guī)模。主要考慮3個方面，如根據(jù)游客的購物、交通、住宿、娛樂消費需求量確定業(yè)態(tài)配比，根據(jù)每平米商業(yè)面積的生產(chǎn)效率和每個商業(yè)從業(yè)人員的生產(chǎn)效率來評估商業(yè)的經(jīng)濟效益，進行科學規(guī)劃。